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中国资本市场还有更多困扰

2019-08-29 16:54

  据中国之声《新闻晚高峰》报道,一面被欧债危机连累,一边又必须面对新股扩容,国庆前的最后一周,中国资本市场还有更多困扰。26日一早,黑石撤资中国楼市的消息悄然爬上了各大网站的显著位置,使得A股市场上的房地产板块随即低开低走,跌幅居前,板块全天下跌2.36%。一个是全球最大的私募股权投资公司,一个是中国经济中举足轻重的支柱产业——房地产,他们的分手究竟意味着什么?

  尽管早有传闻,但当真正的分手消息被公开,房地产市场还是抖了一抖。根据美国媒体报道,全球最大的私募股权投资公司黑石集团将其在上海Channel 1购物中心95%的股权,作价14.6亿元人民币出售给了新世界发展有限公司,这笔交易预计将于今年11月完成。

  据新京报报道,黑石集团于2008年买入了这项物业,总面积为4.2万平方米,当时的价格为10亿元。而在持有该物业的三年时间里,黑石集团将它的出租率提高到了超过90%,也算是成绩显著。

  有消息人士指出,此次出售Channel 1购物中心的交易,是黑石集团首次完成中国地区房地产投资的退出。而这样一个“第一次”让很多人侧目。有业内人士认为,在盈利水平并没有出现大波动的情况下撤资,黑石集团此举可能是看空中国商业房地产业的未来走势。”

  一家投资基金将商业地产项目转售给另一家专门的商业地产公司,表面上看这并没有什么可奇怪的。可是当这项交易与“黑石”和“中国房地产业”联系在一起,那就大大地不同了。黑石为什么要出售这些股权,它真的要退出中国房地产业了吗?中国之声连线《21世纪经济报道》地产新闻总监李一戈。

  主持人:黑石为什么要出售这些股权?它真的要退出中国商业房地产业了吗?

  李一戈:黑石转售这个物业其实更大程度上是一种正常的交易行为,它因为投资这个物业已经有较大的收益,所以它选择了转让。黑石作为一个投行它投资物业总要对自己有一个收益的预估,如果达到了它投资收益的预期,选择这个时候退出也是一个正常的市场行为。

  暂时还没有看出,黑石或者说跟它相关的投行要退出中国内地物业市场,一个单一的行为暂时读不出这种意义来。假如说黑石在中国内地有多起投资行为,而且也表达了退出的意愿,这样可以看出来是一种明显的信号。

  主持人:这个消息被解读为“黑石看空中国商业房地产业”,因此今天地产板块明显受到了影响,在A股市场里板块跌幅居前。中国商业房地产业的发展情况究竟怎么样?这种影响只是短期震动,还是地震的开始?

  李一戈:作为国际投行,它在内地一个大宗物业的交易行为对资本市场是有一定影响的,尤其在房地产调控到现在这么一个紧要关头,黑石的行为在这样一个敏感的心理关头对大家会有一定的影响,这是很正常的。但是更大的背景是整个房地产市场在国家没有丝毫放松调控的背景下,任何一个较大的事件会对他产生微妙的影响。

  在我个人看来,2012年房地产调控应该会继续下去的,如果以这个来作为观察点的话,现在出售物业也许是一个较好的回收投资收益的行为。但是整个商业房地产也好,投资性的物业也好,是不是已经到了最高点?是不是到了应该退场的时候?跟住宅略有不同,今年对住宅主要是限购,但是其实加大了对商业物业的投资,从限购这个角度来看,商业物业应该还是有一定的空间的。

  我并不认为商业物业现在到了跟住宅一样同步下滑的时点,但是确确实实要警惕由于一部分投资者或者机构投资涌入商业物业,带来后续潜在风险的问题,但并不是意味着整个商业地产都出现了较大的风险。

  如果说黑石集团出售其上海的物业还只是对中国商业地产的投资计划转变,那么还有一些其他的消息可能更让人担忧。有媒体报道,黑石集团近期在中国资本市场上的减持动作频频。9月16号,港交所数据显示,黑石投资以每股1.85-1.874港元的价格减持中国中铁H股1.66亿股,合计套现3.08亿港元。两相联系,有人认为,这说明热钱正在逃离中国。不过,《证券市场周刊》编委李德林并不这么认为,他表示热钱涌入中国的动力并没有减小,但中国房地产业已经失去魅力。

  李德林:热钱是有选择性的,比如说像房地产它肯定是要出去的,其他的现在没必要,甚至还有一些新进入的。为什么这个时候热钱会进来?因为美国经济很糟糕,欧洲的经济很糟糕,美国实际上现在已经变相的出了一些量化宽松政策,让美元贬值,拉高国内的投资出口。人民币是升值的,如果我是热钱,我肯定是会选择进入中国,因为欧洲这个时候我肯定不会选择进入。地产类的调控力度很大,热钱会有一个暂时的撤离,但是其他领域是热钱选择的很好的投资方向。

  如果对比一下其他国家的历史,也许对中国商业地产的这种担忧不无道理。在上世纪80年代末,日本房价在飙升到十分荒唐的最高点后,1991年国际资本获利后撤离,日本楼市随即大跌,直到1993年全面崩盘。

  尽管黑石集团新闻发言人安德森拒绝就撤资事宜发表评论,但近三年来Channel 1广场的业绩越来越好,在没有赚得盆满钵满的时候就撤资,是否出于撤离中国商业地产的考虑,的确值得追问。

  另外,根据南方周末报道,温州中小企业促进会会长周德文指出,目前至少有220亿热钱已经从温州楼市撤离,并可能转战民间信贷市场。国内外两大资本的撤离,究竟是个案行为还是国内楼市将重演邻国历史呢?李德林认为,关键看政策层调控的效果。

  李德林:中国目前不会,中国跟日本有一个本质的区别就是财政制度的区别,我们的财政是土地财政,地方政府为了加强基础设施建设等等,一定会在土地上大做文章。正是在这种情况之下,国家调控的时候会有一个限度,不会一棍子把房地产打死。更重要的,如果出现问题的话银行会出现大量的坏帐,金融风险就系统性的体现出来了。

  现在国家在进行调控,在调控房地产的时候一定要在金融企业方面进行很好的调控,尤其是严格的致力于银行资金流入房地产的管控,如果这个在背后变相失控的话,才会真正的重蹈日本的覆辙。目前这个风险还是比较小。

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